买房的首要问题是考虑现房与期房怎么选择？

 

    期房合理价格=现房价-购置期房到交房期间的租金现值

    二手房合理价格=新房价格×（1-折旧率×使用年数）

 

    假设在同一区域分别有一套现房和一套期房。现房价格为每平方米1万元，年租金为每平方米600元，折现率为3%。而期房要等2年后才能交房，期房单价用期初年金计算：期初,I=3%，n=2，PMT=-600，FV=0，得出PV=1 183元，期房合理单价=10 000-1 183=8 817（元）。

    若每年折旧2%，使用10年的二手房合理单价为：10 000×（1-2%×10）=10 000×80%=8 000 （元）。

 

    购买现房或期房的抉择关键在于负担能力。购买期房，也要负担贷款，与购买现房相同。但现房可马上搬入，期房无法立即入住，要同时付贷款与房租。

 

    若要买期房，就要考虑租金补偿与折价率，因此，期房的价格应该比现房低才合理，以补偿收房前的房租支出。比如，同一小区的两套房屋，面积、房型等相同，但房A为全新现房，总价100万元，房B为期房，2年后才交房。如果买房B，则除了要负担贷款外，还要付2年房租。若年租金为4万元，那么房B应比房A低8万元，也就是总价92万元才合理。

 

    此外，现房看得见摸得着，而期房只有样品房与销售广告，购房者还要考虑房子烂尾或完工后品质不如预期的风险。所以，期房与现房相比应有风险折价，但知名度高的开发商所开发的楼盘的期房折价率较低。

 

    有的时候，同一个区位的期房与现房的差价并未达到8%，有时报价甚至相同，原因在哪里呢？一方面原因是过去的房价长期上涨，投资人认为早一到两年买期房，以后的现房价格可能比购买时的期房价格高；另一方面原因是很多房产在期房阶段已售完，没有机会让你在2年后买现房，到时就算有房，往往也只能买别人挑剩下的尾房，因此不得不买期房。

 

    房地产不景气的时候，很多城市的楼市价格会明显下跌。此时就不用怕买不到好房子，因为在房产不景气时，开发商无法正常交房的风险大大增加。如果期房与现房的差异并不大，就应买现房，不应买期房。因此，房地产的市场状况如何，通过观察同一地段期房与现房的价差是大是小就可看得出来。